+7 (499) 653-60-72 Доб. 817Москва и область +7 (800) 500-27-29 Доб. 419Федеральный номер

Предварительный договор купли продажи особенности

Предварительный договор купли продажи особенности

Желание в будущем продать или купить квартиру может быть выражено сторонами в специальном соглашении, именуемом предварительным договор купли-продажи. Обязательно ли его заключать и какие юридические последствия составления такого документа? Сможет ли он заменить договор купли-продажи? Сегодня я постараюсь ответить на эти вопросы и расскажу, для чего и как правильно составлять предварительное соглашение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Судебная постсоветская практика по спорам, которые связаны с заключением предварительного договора в значительной степени противоречива. Необходимо обратить особое внимание на само понятие и основные характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Предварительный договор и его особенности

Бесплатная консультация по телефонам: Россия 8 доб. Москва и область 8 доб. Санкт-Петербург и область 8 доб. Если эти цели относятся к юридической области, то такие договоренности оформляются и регулируются сторонами с помощью закона. Для закрепления этих договоренностей стороны заключают соответствующий договор — например, чтобы застраховать жизнь, взять напрокат машину, купить квартиру и многое другое.

Договоры охватывают самые разные стороны человеческой жизни и бывают направлены, прежде всего, на то, чтобы их участники получили выгоду достигли желаемой цели и избежали убытков. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, люди обговаривают необходимые условия, детали и нюансы, то есть определяют правила, в соответствии с которыми они будут действовать для реализации своих целей в рамках заключенного договора. И это правильно — ведь как, например, принять важное решение о покупке квартиры, не договорившись с продавцом о цене и о расчетах, о том, когда квартира будет свободна, и о многих других важных деталях?

Чем большую осмотрительность проявляют стороны при заключении договора, тем меньше у них возникает проблем при его исполнении и тем меньше они тратят нервов, времени и сил. Но как быть, если стороны очень хотят заключить договор и уже согласовали его условия, но немедленное заключение договора в силу различных обстоятельств невозможно?

Например, покупатель очень хочет купить определенную квартиру, и продавец тоже очень хочет ее продать, но у него пока нет необходимых для этого документов. Как закрепить договоренности сторон в таком случае? Как защитить себя от ситуации, когда стороны шли к сделке долгое время, рассчитывали друг на друга, а потом одна из сторон вдруг необоснованно отказалась от заключения договора? В этих случаях на помощь приходит предварительный договор. Он был известен еще в римском праве около двух тысяч лет назад и оказался настолько удачным в применении, что впоследствии был практически полностью заимствован многими странами, в том числе и Россией.

Предварительный договор позволяет установить правовые связи между сторонами будущего договора и связать друг друга ими еще до заключения основного договора в тех случаях, когда заключить основной договор немедленно невозможно. Гражданский кодекс ГК РФ в п. Для обычных граждан предварительный договор наиболее востребован, безусловно, в области недвижимости, при осуществлении сделок купли-продажи, долгосрочной аренды недвижимости и т.

При купле-продаже, например квартиры, покупатель и продавец жилого помещения прибегают к предварительному договору, чтобы подготовиться к заключению основного договора: зафиксировать достигнутые договоренности о цене, порядке оплаты, сроках заключения сделки, после чего продавец обычно снимает жилье с продажи, а покупатель материально готовится к предстоящей покупке.

Это своеобразная страховка сторон — покупатель уверен, что именно он купит понравившееся жилье, и цена не станет потом неприятным сюрпризом, а продавец получает возможность спокойно подготовить документы и запланировать использование денег.

Предварительный договор может быть очень полезным инструментом при нестабильном растущем или падающем рынке жилья. Ситуации, когда имеет смысл прибегнуть к предварительному договору, могут быть самые разные. Например, покупатель хочет приобрести имущество, обремененное долгосрочной арендой, однако они с арендатором договорились после покупки изменить условия договора аренды. До покупки такие изменения они оформить не могут, так как покупатель еще не собственник арендуемого имущества и не сторона договора аренды.

Но он может заключить предварительный договор о заключении с арендатором в будущем дополнительного соглашения к договору аренды. Такое дополнительное соглашение и будет являться основным договором. Форма Предварительный договор должен заключаться в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. При этом несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Это означает, что письменная форма для него обязательна всегда, а дальше нужно смотреть, в какой форме должен быть заключен основной договор — может ли он быть в любой письменной форме, либо в виде единого документа в письменной форме, либо вообще должен быть нотариально удостоверен. То есть, по общему правилу, предварительный договор может быть заключен в любой форме, признаваемой законом в качестве письменной формы договора, в том числе путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи.

А вот предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается уже в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если же для совершения основного договора законом установлена квалифицированная нотариальная форма, она должна соблюдаться и для предварительного договора. Наряду с этим нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно в случаях, если стороны вместо этого захотели и пришли к обоюдному решению, хотя бы по закону эта форма не требовалась.

Часто у сторон возникает вопрос: подлежит ли предварительный договор государственной регистрации? Нет, не подлежит ни в каком случае, даже если для основного договора закон устанавливает такое требование. Содержание Какие же условия стороны могут включать в предварительный договор? Закон в качестве обязательных называет условия, позволяющие установить предмет договора. Это и понятно, ведь нельзя заключить договор ни о чем. Иногда, правда, у сторон могут возникать определенные сложности.

Например, если в момент заключения предварительного договора на передачу имущества такое имущество еще не создано. В подобном случае оно должно быть определено таким способом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать к моменту заключения основного договора.

А если, к примеру, заключается предварительный договор об отчуждении уже существующего имущества например, жилого помещения, земельного участка и т. Из других существенных условий, конечно же, для сделок купли-продажи самым важным было и остается условие о цене основного договора, особенно если речь идет о купле-продаже недвижимости.

Как правило, фиксирование цены объекта является основной целью, с которой контрагенты заключают предварительные договоры. В условиях нестабильности рынка и существенного колебания цен это может оказаться рискованным для любой стороны. В таких случаях стороны могут в предварительном договоре предусмотреть возможное изменение суммы платежа по основной сделке, например поставив ее пропорциональное увеличение уменьшение в зависимость от изменения курса определенной соглашением сторон валюты по отношению к российскому рублю.

Иные же условия сделки зачастую могут быть определены лишь непосредственно перед заключением основного договора. Зачастую участники предварительного договора не намерены заранее связывать себя всеми положениями основного, им необходима свобода маневра. Предварительный договор обладает гибкостью: стороны вправе заключить его на самой ранней стадии переговоров, договорившись только о предмете или о предмете и цене, оставляя согласование других условий на будущее.

Закон, тем не менее, не лишает стороны возможности по их желанию определить заранее все условия, чтобы в момент заключения основной сделки требования одной из сторон не оказались для другой неожиданностью. Это может касаться и порядка расчетов, и оплаты задолженности по коммунальным платежам, порядка и сроков снятия с учета зарегистрированных лиц в квартире, комплектности передачи имущества и т.

В предварительном договоре об отчуждении того или иного имущества могут быть предусмотрены обязательства собственника воздержаться от отчуждения соответствующего имущества третьим лицам или обременения его залогом или иными ограниченными вещными правами в течение срока действия предварительного договора.

Словом, то, о чем хотя бы одна из сторон будущей сделки пожелает договориться сейчас, должно включаться в предварительный договор в качестве условия основного. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда, в том числе и при рассмотрении иска о понуждении к заключению основного договора.

Срок В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок сторонами не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. При определении срока рекомендуется указать конкретную дату или период. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Практика показывает, что, заключая предварительный договор, стороны часто не могут сразу определить срок, в который должен быть заключен основной. Такое бывает и когда речь заходит об операциях с недвижимостью: например, продавец, собираясь отчуждать недвижимое имущество, не успел еще зарегистрировать свое право собственности на него.

В этом случае стороны, как правило, указывают в качестве отправной точки событие — момент регистрации права собственности. То же касается, к примеру, заключения договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя. При этом если стороны прямо не оговорили предельный срок ожидания наступления условия в нашем примере — регистрации права собственности , они не должны нарушать установленных законом принципов разумности, добросовестности и справедливости, то есть должны исходить из разумного срока.

Однако для того чтобы использовать для своей защиты силу предварительного договора, мало его заключить и ждать, как говорится, у моря погоды. Участники отношений должны активно стремиться заключить основной договор в установленный ими же срок.

До истечения этого срока более заинтересованной стороне необходимо направить другой стороне предварительного договора телеграмму или заказное письмо с подтверждением намерения исполнить условия предварительного договора и требованием заключить основной договор.

В противном случае все обязательства сторон предварительного договора прекращаются: не получится ни принудить другую сторону к сделке в судебном порядке по истечении срока действия предварительного договора, ни взыскать убытки за его неисполнение, ни взыскать предусмотренную предварительным договором неустойку.

Кроме того, срок исковой давности, в течение которого потерпевшая сторона предварительного договора вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о понуждении к заключению основного договора, составляет только шесть месяцев. Обеспечение Как уже было сказано, предварительный договор на то и предварительный, что стороны готовятся с его помощью к будущей сделке.

Поэтому из него возникают только обязательства сторон заключить основной договор в будущем. По соглашению сторон исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком. Если за незаключение основного договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если же за это ответственна сторона, получившая задаток, она возвращает его другой стороне в двойном размере.

Стороны могут в договоре предусмотреть, что сумма задатка может зачитываться в счет возмещения недобросовестной стороной убытков, причиненных отказом от заключения основного договора или его заключением в нарушение определенных условий, о которых договорились стороны.

Зачастую стороны ошибочно считают, что если после заключения предварительного договора ни одна из сторон не проявила инициативу к заключению основного, то внесенный задаток автоматически остается у стороны, его получившей, или, соответственно, внесшая задаток сторона может требовать его возврат в двойном размере.

Однако, как уже было сказано, если в течение установленного срока ни одна из сторон письменно не направит другой предложение заключить основную сделку, то обязательства из предварительного договора прекращаются автоматически, и задаток необходимо вернуть внесшей его стороне в полном объеме. Как уже говорилось, из предварительного договора возникают только организационные обязательства, и они по своей правовой природе не являются денежными. По предварительному договору ни у одной из сторон нет денежного обязательства, никаких платежей с них не причитается.

И возникает вопрос: если стороны обеспечат организационные обязательства задатком, то могут ли они в рамках предварительного договора все-таки обеспечить денежное обязательство, которое возникнет в будущем, — обязательство из основного договора?

И каким способом? Такой способ появился в законе с 1 июня года — это обеспечительный платеж. В отличие от задатка, здесь стороны вправе договориться о том, что именно будет обеспечивать обеспечительный платеж: будущее денежное обязательство по уплате, к примеру, покупной цены по основному договору выполняя, таким образом, и обеспечительную, и платежную функцию , обязанность возместить убытки или неустойку или все перечисленное вместе.

Единственное условие — размер обеспечительного платежа не может равняться сумме оплаты по основному договору: этот платеж является способом обеспечения денежного обязательства, например по уплате покупной цены за квартиру, то есть само обязательство еще полностью не должно быть исполнено.

Разница между обеспечительным платежом и задатком еще и в том, что судьбу обеспечительного платежа стороны решают по своему усмотрению. Его можно вернуть внесшей стороне полностью или частично например, при незаключении основного договора , его можно внести дополнительно например, если покупатель берет кредит, то по предварительному договору часть обеспечительного платежа можно внести до одобрения банком кредита, а часть довнести после, а окончательно рассчитаться с продавцом после регистрации права собственности покупателя.

Таким образом, задаток и обеспечительный платеж выполняют похожие функции, дополняя друг друга и обеспечивая разные аспекты отношений участников предварительного договора. Также необходимо упомянуть, что за неисполнение предварительного договора можно взыскать убытки и неустойку. В предварительном договоре имеет смысл прописать неустойку за отказ недобросовестного контрагента от заключения основного договора.

Неустойка здесь является не только мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение гражданско-правового обязательства, но и служит способом обеспечения его надлежащего исполнения.

Однако стоит учитывать, что если потерпевшая сторона пострадала не слишком сильно, такая неустойка может быть снижена судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства — обязательства заключить основной договор. Иные особенности Вытекающее из предварительного договора право одной из сторон требовать заключения основного договора не может быть предметом уступки, так как неразрывно связано с встречной обязанностью заключить тот же основной договор по требованию другой стороны.

Возможна лишь замена стороны предварительного договора в целом с переходом к третьему лицу и прав и обязанностей по предварительному договору. Такая замена стороны договора возможна лишь с согласия контрагента. Как и любой договор, предварительный может быть признан судом недействительным, если есть законные к этому основания.

Но это не означает автоматической недействительности заключенного следом основного договора. Это правило действует и в обратном порядке. Если основной договор признан недействительным по тем или иным основаниям, но срок действия предварительного договора еще не истек, право заявить повторное требование заключить основной договор сохраняется.

В заключение стоит еще раз подчеркнуть, что к подписанию предварительного договора стороны нередко прибегают при отсутствии возможности заключить в настоящее время основной договор. В таких случаях предварительный договор служит важной ступенью к заключению основного договора.

Вы точно человек?

Сделкам с недвижимостью очень часто предшествует предварительный договор купли-продажи, условия заключения и особенности которого прописаны в Гражданском кодексе. Он является гарантом того, что покупатель и продавец в будущем заключат основное соглашение, согласно которому покупатель приобретёт объект недвижимости, а продавец передаст право собственности на него. При заключении такого типа соглашения покупатель ещё не становится полноправным владельцем недвижимого имущества, а только получает право в будущем оформить основную сделку купли-продажи этого имущества. В каких случаях имеет смысл оформить предварительный договор купли продажи недвижимости скачать?

2. Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости

Если речь идет о заключении договора купли-продажи недвижимости, то основными условиями, которые необходимо учесть при составлении предварительного договора купли-продажи, являются следующие: 1. Следует знать, что этот срок должен быть определен конкретной датой, или событием, которое неизбежно должно наступить. Без указания такого срока предварительный договор считается заключенным на 1 год, по истечении которого обязательства сторон по заключению договора купли-продажи прекращаются. Понять и определить какие условия предусмотреть и включить в предварительный договор, согласовав тем самым условия не только заключения основного договора, но и совершения сделки в целом, под силу только юристам, специалистам-профессионалам на рынке недвижимости, обладающих знаниями в области права и большим опытом совершения сделок с недвижимым имуществом. Если же заключенный Вами предварительный договор не содержит вышеперечисленных условий, наши юристы помогут Вам проанализировать документы, указать на риски и рекомендовать пути их устранения. Вышеуказанные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости, безусловно, применимы для заключения, за некоторыми исключениями или дополнениями, предварительных договоров в отношении иного имущества, имущественных прав.

Предварительный договор — соглашение , по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества , выполнении работ или оказании услуг основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором [1]. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора. Срок , в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не предусмотрен в предварительном договоре, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как показывает практика, достаточно распространенной является ситуация, когда заключение договора предваряют продолжительные переговоры сторон. Если такие переговоры связаны с затратами для одной или обеих сторон, то стороны могут быть заинтересованы в установлении определенных гарантий относительно заключения договора в результате данных переговоров.

Бесплатная консультация по телефонам: Россия 8 доб. Москва и область 8 доб. Санкт-Петербург и область 8 доб. Если эти цели относятся к юридической области, то такие договоренности оформляются и регулируются сторонами с помощью закона.

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи?

Такой предварительный договор предусматривает срок сдачи дома, а также срок заключения основного договора купли-продажи. Еще недавно суды первой и второй инстанций полагали, что отношения, возникшие после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, не регулируются законодательством о долевом строительстве жилья, что, в свою очередь, лишало потребителей права требовать выплаты неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Также законодательство о долевом строительстве РФ предусмотрело письменную форму договора и указание в договоре обязательной информации, несоответствие которой проектной документации ведет к недействительности договора. Верховный суд РФ пересмотрел решения судов по данному вопросу.

Так, согласно п. Таким образом, исходя из вышеуказанного определения, можно сделать вывод, что предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем, в определенный срок , договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных таким предварительным договором. Особенность предварительного договора с застройщиком заключается в специфике такой категории договоров, как предварительные и здесь следует разобраться, в чем же состоит их принципиальное различие и для каких целей они заключаются.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре п. Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т. Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор п.

Предварительный договор купли продажи квартиры. Как грамотно оформить, пример договора.

Помощь юристов в подготовке иска, возражения, отзыва и др. Наши юристы предлагают целый комплекс услуг. Мы тщательно изучаем обстоятельства дела и предоставляем подробную юридическую консультацию для впервые обратившихся в коллегию. В рамках данной консультации адвокат рассмотрит предоставленные документы, оценит на возможность направить отзыв исковое требование, поможет сформировать рациональную и эффективную правовую позицию в отношении конкретного дела для дальнейшего ее отстаивания в суде.

Мы поможем собрать необходимые документы, которые понадобятся для отзыва или других процессуальных документов, а также подготовят крепкую доказательную базу в качестве аргументов к исковым требованиям заявителя.

Мы проконтролируем соблюдение претензионного и иных досудебных порядков урегулирования споров, чтобы предотвратить вероятные издержки и добиться желаемого результата до обращения в суд.

Особенность предварительного договора с застройщиком Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры? Вопросы.

Особенности заключения предварительного договора

Сейчас хочу перераспределение сделать ближе к дому так как там жилье. На отработку ходить не могу так жить негде, что мне делать как Переспределиться.

Предварительный договор

Ведь в ходе нее можно получить четкие рекомендации в части первоначальных действий. Например, человек стал участником ДТП. Тогда ему необходимо четко понимать, как действовать в первые минуты. Или же возьмем другой случай: человек был незаконно задержан.

Это может быть сложный вопрос, связанный с выездом юриста или составлением различных документов. Тогда клиенту предлагается дальнейшее решение проблемы.

Ее размер устанавливается местным Департаментом транспорта и может достигать 10000 рублей для развитых регионов (Москва, Санкт-Петербург.

Восстановление лицензии при утере проводится бесплатно. Заключение договора с фирмой-посредником упростит и ускорит получение лицензии.

В чьих мемуарах иль романах Сквозь непромытое стекло Ты искаженно проступила И скрылась. И торчат из тьмы Чертогов рухнувших стропила, Где наши пращуры детьми Играли в Кира иль в Тимура. Павел Антокольский 1969 История.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Предварительный договор
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Faerr

    The matchless phrase, is pleasant to me :)

  2. Arashijora

    Be not deceived in this respect.

  3. Vojar

    Delirium what that